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Crédit immobilier

Pour acheter ou faire construire un appartement ou une maison, le recours à un crédit immobilier est très fréquent. Mais quels sont les différents types de prêts qui existent ? Sur quelle durée se fait généralement un prêt immobilier ? Faut-il une garantie ? Une assurance ? Est-il possible de rembourser le prêt par anticipation ? Faisons le point ensemble sur ce qu’il faut savoir avant de souscrire un prêt immobilier.

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Que finance un crédit immobilier ?

 

Un crédit immobilier peut servir à financer :

  • L’achat d’un logement ( maison , appartement,…) à usage d’habitation ou mixte (habitation et à usage profesionnel) et, il est possible d’y intégrer la réalisation de travaux de réparation, d’amélioration ou d’entretien ;
  • La construction d’un logement à usage d’habitation ou mixte ;
  • L’achat d’un terrain par un particulier en vu d’y construire une habitation ;
  • L’achat de parts des société civile immobilière (SCI).

 

Tous les crédits garantis par une hypothèque (ou une autre garantie comparable) sont considérés comme des crédits immobiliers, quels que soient leur montant ou leur objet.

A qui s’adresser pour obtenir un crédit immobilier ?

Pour obtenir un prêt immobilier vous pouvez solliciter plusieurs établissements bancaires ou sociétés de financements afin qu’ils vous établissent des simulations.

 

Vous pourrez alors comparer leurs propositions et retenir un ou plusieurs organismes auprès desquels vous déposerez votre dossier, afin d’obtenir une offre de prêt.

 

Vous pouvez aussi choisir de recourir aux services d’un courtier. Pour cela, un mandat de courtage sera signé entre le courtier et vous. C’est un document qui autorise un courtier à vous représenter auprès de différents organismes. Le courtier se chargera alors de présenter votre dossier à différents établissements bancaires ou sociétés de financements de son réseau. Il vous présentera, à l’issue de cette consultation, la proposition la plus intéressante au regard de vos besoins. Attention, la prestation du courtier n’est pas gratuite : il vous demandera généralement de régler des frais ou commission dont le montant doit être fixé dans le mandat de courtage. Le versement de la rémunération du courtier est lié à la réalisation de l’opération de crédit. La réglementation interdit donc aux courtiers de percevoir quelques sommes que ce soient avant le déblocage de fonds de l'opération de crédit. Par ailleurs, l’établissement bancaire ou la société de financement peut également rémunérer le courtier. 

Vous pouvez aussi signer une convention de conseil indépendant avec votre courtier. Attention, dans ce seul cas, le courtier pourra percevoir une rémunération de votre part, au titre de son service de conseil, quel que soit le débouclage de votre opération, qu’un prêt immobilier soit ou non débloqué.

 

Vous pouvez aussi demander à votre employeur si vous pouvez bénéficier d’un prêt patronal. Dans ce cas, votre employeur pourra vous transmettre les coordonnées de l’organisme en charge du traitement des dossiers, qu’il faudra contacter en parallèle des banques ou du courtier.

Quel montant emprunter ?

Lors d’un achat immobilier, il n’y a pas que le prix de vente du bien à financer. Il faut aussi financer :

  • Les frais de notaire,
  • Les frais de dossier (facturés par la banque dans le cadre du dossier de prêt),
  • La rémunération des tiers (par exemple la commission de l’agent immobilier et/ ou les frais facturés par le courtier),
  • Les frais liés à la garantie du prêt (hypothèque, organisme de caution, …).

 

Ces différents postes peuvent être financés au moyen d’un ou plusieurs prêts immobiliers, qui sont généralement complétés par de l’apport personnel.

 

 

À FINANCER

FINANCEMENT

Prix de vente du bien

XX €

Apport personnel

XX €

Frais de notaire

XX €

 

 

 

Prêt(s)

 

 

 

XX €

Banque – frais de dossier

XX €

Rémunération des tiers :

  • Commission de l’agence immobilière
  • Rémunération du courtier

 

 

XX €

Frais liés à la garantie du prêt

XX €

TOTAL

XX €

TOTAL

XX €

 

L’apport personnel est une somme d’argent que vous possédez avant de contracter votre emprunt, qui est souvent exprimée en pourcentage du montant total de votre projet, et qui viendra compléter votre prêt bancaire. Cela permet de monter que vous êtes en capacité d’épargner et de rembourser votre prêt immobilier.

 

La majorité des établissements bancaires demandent un apport d’au moins 10% à 15% du prix d’achat. Certaines banques peuvent demander un apport allant jusqu’à 30%. Un « financement à 100% », c’est-à-dire sans apport personnel, est possible mais rarement accepté par la banque.

Taux fixe ? Taux révisable ? TEG ? TAEG ? Taux d’usure ? Que sont ces différents taux ?

Le crédit immobilier peut être à taux fixe, c’est-à-dire que le taux connu est à l’avance et qu’il ne pourra pas varier pendant la durée du prêt. Avec ce type de taux, les mensualités sont connues dès la souscription et restent identiques pendant toute la vie du prêt.

 

Le crédit immobilier peut être à taux variable ou révisable, c’est-à-dire qu’il n’est pas connu à l’avance. Le taux d'intérêt varie à la hausse ou à la baisse pendant la durée du prêt.  Il est généralement indexé sur un indice de référence et fait l’objet d’une réévaluation trimestrielle ou annuelle.

 

Ce taux variable peut être capé, c’est-à-dire que le contrat de prêt prévoir un plancher en dessous duquel le taux d’intérêt ne peut descendre et un plafond que le taux d’intérêt ne peut dépasser.

 

Depuis le 1er octobre 2016, le TAEG (taux annuel effectif global) remplace le TEG (taux effectif global). Il doit obligatoirement figurer dans votre offre de prêt immobilier. Il représente le coût total de votre crédit. Le TAEG est un critère central permettant la comparaison entre les offres de prêt de plusieurs établissements.

 

Le TAEG intègre :

  • Le taux nominal (taux utilisé pour calculer les intérêts de votre prêt),
  • Les frais de dossier,
  • Les frais payés ou dus à des intermédiaires intervenus de quelque manière que ce soit dans l'octroi du prêt (ex : courtier),
  • Les coûts d'assurance et de garanties obligatoires.

Le TAEG ne peut pas être supérieur au taux de l’usure, qui est le taux maximal auquel un prêt peut être accordé et qui est déterminé par la Banque de France.

Quels sont les types de prêts immobilier qui existent ?

Le prêt immobilier qui vous est accordé peut-être un prêt immobilier « classique », mais selon votre situation personnelle et votre projet vous pouvez aussi combiner plusieurs prêts immobiliers présentant des caractéristiques et/ ou des avantages spécifiques, comme :

 

  • Un prêt d’accession sociale (PAS) :

Il s’agit d’un prêt réservé aux primo-accédant, dont les ressources sont plafonnées à des montants selon le nombre d’occupants et à la zone d’implantation du logement. Il sert à financer l’achat ou la construction de la résidence principale de l’emprunteur ou y faire des travaux. Il est obligatoirement garanti par une sureté réelle (hypothèque ou équivalent). Il est accordé par une banque ou un établissement financier ayant passé une convention avec l’État. Le taux d’intérêt est plafonné. Il peut être remboursé sur une durée de 5 à 30 ans.  Un prêt PAS signé depuis le 1er janvier 2020 n’ouvre plus droit à l’APL (Aide Personnalisée au Logement).

 

  • Un prêt conventionné :

Il s’agit d’un prêt destiné à toute personne qui souhaite acheter ou faire construire sa résidence principale ou y faire des travaux. Il est accordé sans conditions de ressources. Il est accordé par une banque ou un établissement financier ayant passé une convention avec l’État. Le taux d’intérêt est plafonné. Il peut être remboursé sur une durée de 5 à 30 ans.  Un prêt conventionné signé depuis le 1er janvier 2020 n’ouvre plus droit à l’APL (Aide Personnalisée au Logement).

 

  • Un prêt épargne logement :

Il s’agit d’un prêt destiné aux personnes qui ont détenu un Plan Épargne Logement (PEL) pendant au moins 4 ans. Il est aussi possible d’en bénéficier à partir d’un Compte Épargne Logement (CEL). Un prêt épargne logement peut servir à financer l'achat ou la construction d'une résidence principale, ou encore la réalisation de certains travaux dans cette dernière. Les caractéristiques du prêt épargnent logement obtenu (taux d'intérêt, versement ou non d'une prime d’Etat) dépendent de la date d'ouverture du PEL. Le montant maximal du prêt épargne logement est de 92 000€ et il peut être remboursé sur une durée de 2 à 15 ans.

 

  • Un prêt à taux zéro (PTZ) :

Il s’agit d’un prêt sans intérêt, réservé aux personnes n’ayant pas été propriétaire de leur résidence principale au cours des deux dernières années, dont les ressources sont plafonnées à des montants selon le nombre d’occupants et à la zone d’implantation du logement. Il est accordé pour financer l’achat d’une résidence principale neuve ou la construction d’une résidence principale. Dans certains cas, le PTZ peut aussi financer l’achat d’un logement ancien dans lequel des travaux représentant au moins 25% du coût total de l’opération seront réalisés. Le logement doit être occupé au plus tard un an après la fin des travaux ou de l’achat et il ne peut être loué dans les six années qui suivent le versement du prêt. Le PTZ doit être demandé en complément d’au moins un autre prêt immobilier.

 

  • Un prêt complémentaire spécifique :
     
    • Un prêt action logement (ancien 1% logement) :

      C’est un prêt complémentaire qui sert à financer en partie l’achat ou la construction de la résidence principale de l’emprunteur. Il est accordé en complément d’un prêt immobilier principal. Il n’est pas accordé par une banque mais par Action Logement. Il est réservé aux salariés d’entreprises de plus de 10 salariés et adhérentes au Comité Interprofessionnel du Logement.
       
    • Un prêt aux fonctionnaires :

      Il est réservé aux agents de l’État, des départements et des communes, et n'est accordé qu'en complément d'un prêt conventionné ou d'un prêt d'accession sociale, sous conditions de ressources.
       
    • D’autres prêts :

      Les caisses de retraite complémentaire et les mutuelles peuvent accorder des prêts complémentaires pour l’acquisition de la résidence principale.

 

  • Un prêt relais :

Un prêt relais est proposé par une banque, lorsque l’on souhaite acheter un nouveau bien, sans avoir encore vendu son bien actuel. Le prêt relais est un prêt in-fine, c’est-à-dire que le remboursement du capital se fait à l’échéance du prêt relais, qui doit coïncider avec la vente de son ancien bien immobilier. Attention, le montant financé ne porte généralement que sur une fraction du bien (entre 60 et 80%) et la durée est généralement limité à deux ans. Vous avez donc seulement deux ans pour vendre votre bien !

Sur quelle durée fait-on généralement un prêt immobilier ?

La durée sur laquelle est fait prêt immobilier est variable et, elle est négociée avec le banquier selon les caractéristiques de votre projet et selon votre dossier.

 

Pour un prêt immobilier « classique », la durée moyenne est de 20 à 25 ans.

Quels sont les délais applicables en matière de crédit immobilier ?

 

Avant de vous faire une offre de prêt, la banque doit vous informer sur les caractéristiques de sa proposition ainsi que sur les conséquences de la souscription d’un emprunt. Elle doit aussi vérifier votre solvabilité.

 

Dès lors que la banque a accepté votre financement, elle doit vous adresser gratuitement une offre de prêt ainsi qu’une Fiche d'information standardisée européenne (FISE). La FISE est un document obligatoire qui permet de faciliter la comparaison des offres de prêt faites par des banques différentes.

 

Vous ne pouvez accepter l’offre de prêt, c’est-à-dire la signer, vous engager, et la renvoyer au prêteur qu’à l’issue d’un délai de réflexion minimal incompressible de 10 jours calendaires. L’offre est valable au minimum 30 jours calendaires à partir du moment où vous l’avez reçue et vous pouvez l’accepter jusqu’à la fin de ce délai. L’offre de prêt peut être retournée par voie postale mais aussi par tout autre moyen convenu entre vous et la banque (comme par exemple une signature électronique sur votre espace client).

 

Une fois l’offre de prêt acceptée, vous pourrez demander à la banque, sous réserve de fournir les justificatifs demandés, de débloquer les fonds (au notaire, au constructeur,….) .

 

Il faut noter qu’il est interdit à toute personne physique ou morale qui apporte son concours, à quelque titre que ce soit, à l’obtention d’un prêt d’argent, de percevoir une somme d’argent avant le versement effectif des fonds prêtés. Les frais de dossier, les frais de courtage par exemple, ne doivent être payés qu’une fois les fonds débloqués (Il y a une seule exception : si vous avez signé une convention de conseil indépendant. Dans ce cas, quel que soit le débouclage de votre opération, la rémunération prévue dans la convention signée sera due.  )

Le prêteur demande une garantie sur le crédit immobilier : est-ce normal ?

La banque peut en effet exiger une garantie. Cette dernière permet à la banque de s’assurer du paiement des mensualités de votre crédit, en cas de défaillance de votre part.

 

La banque peut par exemple demander :

  • Une caution bancaire :

C’est l'organisme financier qui s'engage à rembourser le crédit immobilier à votre place si vous n’êtes plus en mesure de le faire. Cette caution a un coût, que vous payez généralement au moment du déblocage du prêt. Une partie des frais est souvent récupérable à l'échéance du prêt, sous certaines conditions. L’avantage d’une caution bancaire est qu’en cas de revente du bien immobilier, vous n’avez pas de frais de mainlevée à payer, à la différence d’une hypothèque ou d’un privilège de prêteur de deniers.

 

  • Une hypothèque :

Son inscription est faite par un notaire qui la fait publier aux services de la publicité foncière. Cette hypothèque a un coût, que vous payez généralement au moment du déblocage du prêt. Elle porte sur le bien immobilier acheté. En cas de non remboursement du crédit, la banque peut saisir le bien immobilier et peut le vendre pour se rembourser. L’hypothèque est utilisée généralement dans le cadre de travaux ou lors d’une construction.

 

  • Un privilège de prêteur de deniers :

C’est le même principe qu’une hypothèque. En cas de non remboursement du crédit, la banque peut saisir le bien immobilier et peut le vendre pour se rembourser. Le privilège de prêteur de deniers est utilisé dans le cadre de l’achat d’un logement déjà construit.

Est-il obligatoire de s’assurer ?

La banque peut conditionner l’octroi du crédit immobilier au fait que vous obteniez une assurance emprunteur. Elle fixe les garanties minimales qu’elle exige.

 

L’assurance emprunteur permet de vous garantir en cas de survenance de certains évènements : décès, d’invalidité, d’incapacité ou de perte d’emploi. Dans le cadre de la réalisation d’un des risques garantis au contrat, l’assurance va rembourser la banque ou prendre en charge vos échéances de prêt.

 

La banque peut vous proposer son contrat d'assurance emprunteur ou le contrat d'assurance d'un de ses partenaires. Mais vous pouvez choisir de vous adresser à un autre assureur.

 

Retrouvez sur notre page dédiée, toutes les informations nécessaires pour tout savoir sur l’assurance emprunteur 

Est-il possible de rembourser un prêt par anticipation ?

Il est possible de rembourser une partie ou la totalité de son prêt par anticipation, c’est-à-dire avant le terme prévu pour le remboursement.

 

Il faut noter que votre contrat de prêt peut limiter les remboursements anticipés aux montants égaux ou supérieurs à 10 % du montant initial du prêt, sauf s'il s'agit de son solde.

 

Par ailleurs, des pénalités ou indemnités de remboursement anticipé peuvent être dues et prévues au contrat de prêt. Dans tous les cas, ces pénalités ne peuvent pas excéder les deux critères suivants :

  • le montant de 6 mois d'intérêts sur le capital remboursé par anticipation au taux moyen du prêt,
  • et 3 % du capital restant dû avant le remboursement anticipé.

De plus, pour les contrats conclus depuis le 1er juillet 1999, les pénalités de remboursement anticipé ne sont pas dues dans les cas où la vente de votre logement et le remboursement anticipé de votre prêt sont liés :

  • À votre changement de lieu d’activité professionnelle ou à celui de votre conjoint,
  • À la cession forcée de votre activité professionnelle ou de votre conjoint,
  • À votre décès ou à celui de votre conjoint
Que vérifie la banque avant d’accorder un prêt immobilier ? Quels documents faut-il lui transmettre ?

Avant d’accorder un prêt immobilier, votre établissement bancaire doit apprécier votre situation financière, afin de vérifier que vous serez en capacité de faire face aux remboursements. Généralement, votre taux d’endettement ne doit pas excéder un tiers des revenus de votre foyer. La banque doit aussi vérifier que vous n’êtes pas inscrit au FICP (fichier des incidents de crédits aux particuliers).

 

Afin de permettre à la banque d’apprécier votre situation financière nous vous recommandons de constituer un dossier composé de :

  • vos pièces d’identité,
  • vos derniers bulletins de salaires,
  • tout document justifiant de vos autres revenus perçus,
  • votre avis d’imposition sur le revenu,
  • une copie du compromis de vente ou du contrat de réservation, et les éventuels devis pour les travaux à financer,
  • tout document permettant de justifier de vos crédits en cours (offre de prêt, tableau d’amortissement,…) et charges (loyers, crédit-bail, pension versée,…),
  • tout document permettant de justifier de votre éventuel apport personnel,
  • vos derniers relevés de compte.

 

Dans tous les cas, gardez en mémoire que la banque n’est pas obligée de vous accorder le financement.

Quels documents doit me remettre la banque lors de la souscription d’un prêt immobilier ?

Lors de la souscription d’un prêt immobilier, l’établissement de crédit doit vous remettre différents documents :

  • Une fiche d’information standardisée européenne (FISE) :

Au plus tard lors de l’édition de votre offre de prêt, une fiche d’information standardisée européenne (FISE) qui comprend les informations sur le prêteur, les principales caractéristiques du crédit, les modalités de remboursements et le taux doit vous être remise.

 

  • Fiche Standardisée d’Information (FSI) et une fiche personnalisée, relatives à l’assurance emprunteur :

Dès la première simulation d’assurance emprunteur une Fiche Standardisée d’Information (FSI) avec les caractéristiques du contrat proposé, les critères d’exigence du prêteur en matière d’assurance emprunteur, doit vous être remise. De même, une fiche personnalisée, qui détaille les quotités assurées dans le cadre de votre projet, les risques pour lesquels vous devez être couverts ainsi que les critères d’équivalence retenus si vous optez pour un autre contrat, doit vous être remise.

 

  • Une offre de prêt :

Une offre de prêt doit être éditée gratuitement en cas d’accord sur votre dossier. Un exemplaire doit être adressé à chaque emprunteur ainsi qu’aux éventuelles cautions. Les conditions de l’offre doivent être maintenues pendant au minimum 30 jours calendaires.

 

Ces différents documents sont standardisés doivent vous permettre d’analyser les caractéristiques de l’offre qui vous est faite afin de faire votre choix entres les offres de plusieurs établissements.

La banque qui m’accorde un prêt peut-elle m’obliger à ouvrir un compte et à domicilier mes revenus ?

Depuis 2019, les dispositions légales qui permettaient aux banques d’obliger un client à domicilier, pendant 10 ans, ses salaires ou revenus assimilés sur un compte ouvert chez elles en contrepartie d’un avantage individualisé sur le crédit immobilier (taux d’intérêt préférentiel, frais de dossier offerts, etc.) ont été supprimées.

 

Toutefois, dans le cadre de la négociation commerciale, la banque peut toujours vous demander de domicilier vos revenus en contrepartie d’un réel avantage individualisé sur le crédit.

 

Dans ce cas :

  • L’avantage octroyé doit être clairement énoncé dans l’offre de prêt (réduction du taux d’intérêt…) ;
  • Le coût lié à la domiciliation de vos salaires, qui est une condition de l’octroi du crédit, doit être intégré dans le taux annuel effectif global.
La banque peut-elle refuser de m’accorder un prêt ?

En effet, une banque est libre de fixer les critères qu'elle juge nécessaires pour accorder un crédit et rien ne l'oblige à octroyer un crédit. Elle n’a pas à justifier le motif de son refus.

 

Cependant, en cas de refus de prêt immobilier, et dans le cas où votre compromis comporte une condition suspensive d’octroi de prêt immobilier, il faut alors demander à la banque une attestation de refus de prêt immobilier.

 

Par ailleurs, il faut noter que le refus peut avoir différentes causes :

  • Votre dossier ne remplit pas les conditions définies pas l’établissement prêteur (revenus, charges, âge, situation au regard de l’emploi, fonctionnement de vos comptes bancaires ,….) ;
  • Vous avez effectué des demandes de crédits, qui ont été refusées, auprès de plusieurs établissement d’un même groupe sur les 6 derniers mois ;
  • Vous êtes inscrit dans un fichier (Fichier Central des Chèques (FCC), Fichier des Incidents de Crédits aux Particuliers (FICP) ou fichier de gestion de la clientèle d’un établissement bancaire.

 

Lorsque le refus de crédit est lié à une inscription au FICP ou au FCC, ou repose sur des informations issues du fichier interne de l’établissement financier, l’établissement bancaire doit vous le dire. Pour obtenir communication des informations éventuellement recensées à votre nom dans au FCC et au FICP, vous pouvez contacter la Banque de France.

 

Bon à savoir : Si vous souhaitez connaître la nature des informations inscrites dans le fichier de gestion de la clientèle d’un établissement bancaire, vous pouvez demander à l’établissement qui vous a opposé un refus de crédit de vous communiquer une copie des informations vous concernant enregistrées dans ses fichiers, ainsi que toute information disponible quant à leur source. Une fois ce droit exercé, et selon les éléments qui vous seront communiqués, vous avez la possibilité d’exiger que les données à caractère personnel vous concernant, qui seraient inexactes soient rectifiées ou complétées (article 16 du Règlement Général sur la Protection des Données).

 

 

À NOTER :

 

- Comparez les différentes propositions qui vous sont faites. La Fiche d’Information Standardisée Européenne peut vous y aider. Vous pouvez aussi comparer les TAEG des propositions.

 

- Vous êtes libre de vous adresser à plusieurs banques pour comparer leurs propositions.

 

- Étudiez tous les éléments de la proposition : le taux, mais aussi les frais, les garanties, l’assurance, ….

 

- N’oubliez pas qu’un crédit vous engage sur de nombreuses années et devra être remboursé. Réfléchissez bien avant de vous engager.

 

En savoir plus

www.anil.org
Consulter

Mis à jour le : 21/12/2021 15:00