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Les étapes contractuelles

illustration clauses d'un contrat illustration clauses d'un contrat

Pour obtenir un emprunt, vous pouvez vous adresser à votre banque, solliciter directement d’autres organismes prêteurs ou recourir aux services d’un intermédiaire en opérations de banque (courtier).

 

 

 

 

 

 

Un crédit immobilier peut être utilisé :

  • pour l’achat ou la construction d’un immeuble à usage d’habitation (ou mixte) ;
  • et à partir du 1er juillet 2016, pour toute opération garantie par une hypothèque ou une sûreté équivalente portant sur un bien immobilier.
Précisions : les crédits finançant des travaux (réparation, amélioration ou entretien de l’immeuble) sans hypothèque ou sûreté équivalente, quel que soit leur montant, seront soumis au régime du crédit à la consommation à compter du 1er juillet 2016.

 Pour permettre à votre interlocuteur d’apprécier votre situation financière, et obtenir ainsi plus rapidement une simulation de prêt, nous vous conseillons de constituer un pré-dossier de financement qui comprendra :

  • vos derniers bulletins de salaire ;
  • votre avis d’imposition sur le revenu ;
  • une copie du compromis de vente s’il a déjà été conclu.
BON À SAVOIR !

Gardez à l’esprit que l’établissement, auprès duquel vous effectuerez vos démarches, n’est pas tenu de vous accorder un crédit.

Prise de contact

Vous pourrez obtenir différentes propositions commerciales vous permettant d’éclairer votre choix.

À partir du 1er octobre 2016, les organismes prêteurs et leurs intermédiaires devront, dès la prise de contact, rendre disponibles de manière permanente des informations générales sur les crédits proposés, telles que la nature, la destination et la durée possibles des crédits, les types de taux proposés ou encore les modalités de remboursement. Un exemple chiffré sera explicité. Ces informations pourront être fournies sur tout type de support, papier ou électronique. La publicité du crédit fera également l’objet d’un encadrement légal renforcé.


Avant de déposer votre demande de prêt

Lorsque vous vous renseignerez plus précisément sur les différentes possibilités de financement adaptées à vos besoins, vos interlocuteurs vous fourniront diverses informations et explications personnalisées.

Lisez attentivement les conditions de chaque proposition en vérifiant, notamment, que le montant de la mensualité, la durée du prêt ainsi que le taux d’intérêt applicable correspondent à vos attentes et capacités de remboursement.
Aujourd’hui, les informations communiquées à ce stade de la négociation ne sont pas encadrées par la loi (hormis la remise d’un document publicitaire ou informatif).

En effet, à compter du 1er octobre 2016, l’établissement devra:

  • vous remettre une fiche d’information standardisée européenne (FISE), regroupant des informations portant principalement sur le prêteur, les principales caractéristiques du crédit, ses modalités de remboursement ou encore le taux d’intérêt. Elle vous permettra de comparer les différentes offres de crédit disponibles sur le marché.
  • vous fournir les explications adéquates vous permettant de déterminer si le contrat de crédit proposé correspond à vos besoins et à votre situation financière. Ces explications portent sur la fiche d’information standardisée européenne, les principales caractéristiques du crédit et ses effets spécifiques, y compris les conséquences en cas de défaut de paiement.

Enfin, au 1er juillet 2016, lorsque le crédit sera susceptible de créer des risques significatifs compte tenu de votre situation financière, votre interlocuteur devra également vous mettre en garde gratuitement. Il s’agira pour vous d’une alerte sur les difficultés potentielles que vous pourriez avoir à rembourser vos échéances, en raison d’un ratio d’endettement élevé ou de votre activité professionnelle.


Précisions sur l'assurance emprunteur

Si une simulation comporte un élément chiffré sur l’assurance emprunteur, il vous sera remis la notice d’information (conditions générales) du contrat d’assurance concerné ainsi qu’une fiche standardisée d’information décrivant les principales caractéristiques de ce contrat. Sur cette fiche, le coût de l’assurance sera notamment exprimé en Taux Annuel Effectif de l’Assurance (TAEA), ce qui vous permettra de comparer le coût de l’assurance proposée par votre établissement de crédit à celui de l’assurance qui pourrait vous être proposée par d’autres acteurs.

Informations sur l’assurance emprunteur

L’octroi de votre crédit nécessitera certainement que vous soyez couvert par un contrat d’assurance emprunteur, dont l’objet est de garantir le remboursement du crédit principalement si votre état de santé ne vous permettait plus de travailler ou si vous veniez à décéder.

Votre banque vous proposera un produit d’assurance mais vous restez libre de solliciter les assureurs de votre choix. À cet effet, elle doit vous préciser les critères sur lesquels elle s’appuie pour déterminer si un contrat d’assurance emprunteur présente un niveau de garantie équivalent au contrat qu’elle distribue. Si tel est le cas, votre banque ne doit pas refuser le contrat d'assurance que vous aurez choisi.

Dans le cadre d’une demande d’assurance emprunteur, il vous sera demandé des renseignements relatifs à votre état de santé via un questionnaire ou une visite médicale. Si l’organisme d’assurance sollicité considère que vous présentez un risque aggravé de santé, il pourra majorer le tarif et/ou exclure certaines garanties, voire refuser votre demande. Le cas échéant, vous pourrez alors bénéficier des dispositions de la convention AERAS.

Bien que similaires en apparence, les nombreux contrats d’assurance emprunteur présents sur le marché peuvent être très différents, notamment en ce qui concerne l’étendue des garanties. Il convient donc de lire très attentivement les documents contractuels et tout particulièrement les paragraphes consacrés à la définition des garanties et aux exclusions.

Votre demande de prêt

Une fois votre décision prise, vous rencontrerez le conseiller de l’organisme prêteur auprès duquel vous constituerez un dossier complet, comprenant éventuellement une assurance autre que celle proposée par votre prêteur, et déposerez une demande de crédit. Celle-ci est importante pour justifier, à l’égard du vendeur, de vos diligences en vue d’obtenir un crédit immobilier.

L’organisme ne vous octroiera le prêt que s’il a pu vérifier que vous pourrez vraisemblablement rembourser le crédit. Il procèdera, pour ce faire, à une évaluation rigoureuse de votre solvabilité.

À partir du 1er juillet 2016, cette analyse sera encadrée plus précisément : le prêteur s’appuiera sur des informations nécessaires, suffisantes et proportionnées relatives à vos revenus et dépenses. Elles seront recueillies auprès de sources internes et externes pertinentes et contrôlées via des documents vérifiables. Le prêteur sera également obligé de consulter le fichier national des incidents de remboursement des crédits aux particuliers (FICP).

Il devra vous informer de manière claire et simple des informations nécessaires pour évaluer votre solvabilité ainsi que les délais dans lesquels celles-ci devront être fournies.

Certains établissements ont pour pratique de vous confirmer par écrit leur accord de principe quant à l’octroi du crédit. Ces accords de principe sont généralement émis sous réserve du respect de conditions suspensives (notamment constitution d’une garantie mais aussi parfois niveau de solvabilité de l’emprunteur). Attention, ces accords de principe ne valent pas offre de crédit.

À partir du 1er juillet 2016, en cas de rejet de la demande de prêt, le professionnel devra vous informer dans les meilleurs délais de cette décision.

LE SERVICE DE CONSEIL

 

Sachez qu’en complément de l’activité d’octroi du crédit, à partir du 1er juillet 2016, tout prêteur pourra vous proposer un service de conseil distinct, qui consistera en une recommandation personnalisée en fonction de votre situation financière et de vos besoins. Il s’appuiera, à cet effet, sur un nombre suffisant de contrats de crédit de sa gamme.

Ce service de conseil pourra vous être également proposé par un intermédiaire en opérations de banque, qui doit alors prendre en considération un nombre suffisamment important de contrats de crédit disponibles sur le marché.

Cette activité ne pourra donner lieu à aucune rémunération autre que celle, le cas échéant, que vous accepterez (par convention) de verser. Dans cette hypothèse, le service de conseil sera qualifié d’indépendant.

ÉVALUATION DE LA VALEUR DU BIEN IMMOBILIER

 

L’évaluation de votre solvabilité ne repose pas sur la valeur du bien financé. Ainsi, l’expertise immobilière demeure facultative. Au 1er juillet 2016, lorsque le prêteur décidera d’y procéder, il devra veiller à ce qu’elle soit faite par un expert justifiant de sa compétence professionnelle et indépendant du processus de décision d’octroi du prêt. Un document d’expertise sera rédigé sur support durable.

Mis à jour le : 26/12/2016 16:27